Råd kring hur du minskar fastighetens energikostnader

Driftnetto. Ett ord du som fastighetsägare är allt för bekant med. Driftnettot sammanfattar den ekonomiska bilden och ger dig en helhetsbild av hur det går för dig. För dig som inte vet är driftnetto det ekonomiska överskott som blir kvar efter att hyresintäkterna reducerats med fastighetens kostnader. Driftnettot är en viktig komponent i värderingen av en fastighet och som fastighetsägare strävar man efter ett bra driftnetto vilket i slutändan innebär en fördelaktig avkastning. Denna artikel ämnar till att ge dig större förståelse för hur du optimerar energianvändningen till din fördel och därmed genererar ett bättre driftnetto.

Att arbeta med energifrågor kräver stora kunskaper, dels om hur byggnader fungerar men även om vilken teknisk utrustning som är mest fördelaktig, samt vilka metoder som är lämpliga att använda. Med dagens låga ränteläge blir energikostnaden en stor och viktig del i driftnettot. Energikostnaden är dessutom något som de facto går går att påverka till skillnad mot räntan som varierar med tiden. Vi kan börja med att dela upp arbetet i energiprojekt och energioptimering och hur du kan arbeta med energioptimering i stunden (energiprojekt) och långsiktigt (energioptimering).

Projekt kommer med jämna mellanrum, det kan handla om att byta ut gammal uttjänt utrustning mot ny som har fler och bättre funktioner men det kan också innebära att installera ny teknik som tillkommit på marknaden. När i tiden du ska genomföra projekt beror givetvis mycket på vad den nya utrustningen kan generera för besparing jämfört med den gamla, detta i kombination med vad projektet ger för avkastning. När detta är beslutat om är det till stor fördel att ta en titt på energipriser och energikällor. Så som LED belysning, solpaneler och bergvärme. Även fast det innebär högre kostnader i stunden är det värt att räkna på vad du skulle tjäna på att implementera mer kostnadseffektiva energikällor i det långa loppet.

Det finns de som säger att den som har störst inverkan på en byggnads energianvändning är hen med skiftnyckeln i bakfickan, hen kan ändra temperaturkurvor i undercentralen utan att någon med ekonomiskt ansvar får vetskap om det och därmed inte kan påverka det. Som en påminnelse till vilken enorm effekt sådana små förändringar kan ha; en höjning av temperaturen med en grad resulterar i en 6 procentig ökning av energiförbrukningen. Med det i ryggen, låt oss bekanta oss med vad mer som kan påverka dina energikostnader negativt.

Leverantörsinlåsning
Idag är många fastighetsägare inlåsta med sin leverantör av styr och reglerteknik. Att göra ändringar kan för det första kosta en hel del och för det andra är systemen ofta så komplicerade att de i många utav fallen är för svåra för din egen personal att förstå. Här har du därmed en nyckelfråga att ta ställning till, ska du låta leverantörerna av styr och reglerutrustning styra byggnaden eller vill du kunna vara oberoende och därmed få full kontroll över energiförbrukning samt kostnader? 

Olika temperaturer i lägenheter
När det kommer till bostäder gäller det att hålla samma temperatur i samtliga lägenheter. Undersökningar visar på att om man åtgärdar de ca 2% som har det kyligast inomhus, ofta beroende på byggnadstekniska misstag, kan du sänka temperaturen på framledningen med tre grader, vilket i sin tur motsvarar ca 18% av uppvärmningskostnaden. 

Utebliven mätning
Det gamla talesättet ”att mäta är att veta” gäller i allra högsta grad när det handlar om långsiktig energioptimering. En lägsta nivå är att veta hur mycket energi som används över tid. Det kan tyckas självklart att en byggnad kräver mer energi en kall vinter än om det är mildare, men det du behöver veta är exakt hur mycket varje grads skillnad på utomhustemperaturen påverkar byggnadens energianvändning. Men för att verkligen kunna arbeta systematiskt med energioptimering krävs mer än så. Idag finns olika tillvägagångssätt för att ställa energianvändningen i relation till utomhus klimatet.Ett sätt är att ta användning av de graddagar som SMHI tillhandahåller och justera temperaturen därefter. Graddagarna är dessvärre anpassade utefter en viss standardbyggnad som med stor sannolikhet inte överensstämmer med dagens byggnader. Till saken hör också de problem som uppstår när klimatet avviker mycket från normalåret, vilket är väldigt viktigt att ta i beaktning med tanke på klimatkrisen. Ett annat exempel är att se hur byggnadens energianvändning ser ut vid olika utomhustemperaturer. Du får då fram en kurva där du ser energianvändningen vid olika utomhustemperaturer och som helt planar ut när värmebehovet uteblir och den återstående mängden avser då varmvatten. En fördel med detta sätt är att allt du gör för att optimera jämförs med fastighetens egna förutsättningar och att du mäter på faktisk energianvändning.

När du väl bestämt dig för att du vill optimera dina fastigheters energianvändning blir nästa steg att välja huruvida du ska genomföra optimeringen med egen personal eller tillsammans med en partner. Givetvis handlar det mycket om storlek på fastighetsbestånd för att kunna arbeta med egen personal, å andra sidan kan en extern partner, som jobbar med olika typer av kunder, många gånger ha en bredare kunskap om ny teknik samt besitta erfarenheter från många olika sorters fastigheter.

När du väl gjort valet gäller det att skaffa rätt förutsättningar för att kunna jobba aktivt med att minska din energianvändning. Bland annat genom att göra hela byggnadens energianvändning digital. Sådan mätning sker med hjälp av sensorer, oberoende av om det gäller ventilationssystem, laddstolpar, solpaneler, tvättstugetider, ventilation eller larm. Helt enkelt allt som kan kontrolleras, styras eller hanteras på något vis kan mätas digitals. Det faktum att byggnaden är uppkopplad gör även att du kan styra byggnadens energiförbrukning på distans och fånga upp avvikelser direkt istället för att invänta ett månadsvärde som sedan ska analyseras. Med full kontroll över din fastighet kan du med enkla metoder alltså öka ditt driftnetto.